房龄超过30年的老房子注意了！新规已确定：“收3不收1”，早准备

证券日报的一则消息，让房产圈彻底坐不住了——全国存量房收购工作正在加速落地，各地密集完善配套政策，核心围绕“控增量、去库存、优供给”推进。这可不是地方小打小闹，截至2026年5月中旬，全国至少36个城市正式官宣开展存量房收购，还有80多个城市明确表态支持，一场由国家队主导的收房潮，是真真切切来了。

但手握老房子的朋友先别忙着高兴，广州南沙刚推出的“以旧换新”政策，悄悄划了条关键红线：原则上只收购30年以内楼龄的房子，超过这个年限的，得先申请房屋可靠性专项检查，还不一定能通过。这30年的门槛不是随便定的，背后藏着政策和市场的双重逻辑，今天就用大白话讲透，哪些房子能被收、钱从哪来、超龄房子为啥不被待见，帮你踩准这波政策红利。

一、全国收房潮有多猛？核心城市动作一个比一个实

从一线城市到新一线，各地国企都在跑步入场，收购规模和用途都明明白白，没有半点虚的，几组真实数据就能看出力度：

- 郑州是目前收购规模最大的城市，累计收购超10万间房源，全部改造为人才公寓和保障性住房，不少项目已经满租运营；

- 重庆2025年以来多次集中签约收购，合肥收了5733套、长春6837套、贵阳5162套，保定更是靠银团贷款支持收购了1895套，均定向用于保障房、青年宿舍；

- 苏州5月12日刚官宣新政，明确收购存量商品房，重点打造人才公寓、养老公寓，跟上了全国节奏；

- 天津的收购范围最广，不光收住宅，连商办、老旧小区都纳入，改造后用作养老、托育等民生配套；

- 上海静安、浦东、徐汇等核心区，早已启动收购二手和新建存量房，全部转为保障性租赁住房，填补民生缺口。

广州的操作很有代表性，堪称“全域+区域差异化”：全市层面由安居集团敞开收购，只要产权清晰，不限户型、不限房龄，收来的房子全用于保障房、人才公寓；而南沙区则推出专属“以旧换新”，由区属国企开建集团操盘，却特意设了30年楼龄门槛，用旧房置换新房的业主，得先卡这个年限。

二、国家队为啥下场收房？不是救市，是多赢的顶层设计

很多人觉得这波收购是为了托楼市，其实不然，这是结合当前房地产市场现状的系统性举措，背后藏着四个核心原因，每一个都切中市场痛点：

1. 盘活存量，解决结构性过剩：全国商品房库存高企，2026年一季度新房销售面积同比下降10.4%，市场早已从“供不应求”转向“结构性过剩”，大量远郊新房、空置二手房躺平，收购能把这些闲置资产转化为民生资源，提升利用效率；

2. 效率更高，比新建保障房更划算：把存量房改造成人才公寓、青年宿舍，比新建快3-5倍，成本还低20%-30%，而且这些房子大多在成熟城区，学校、医院、地铁配套齐全，不用等后期建设，收完改造就能投入使用；

3. 纾困房企，稳定金融系统：部分房企因销售疲软陷入资金链紧张，国企按市场价收购滞销房源，能帮房企快速回笼资金，降低交付和违约风险，守住不发生系统性金融风险的底线；

4. 完善保障，落实房住不炒：新市民、青年人才的住房困难一直是民生重点，传统保障房建设周期长、选址偏，而存量房收购能精准填补这一缺口，且收购房源严禁流入投机市场，从根本上强化住房的居住属性。

简单说，这波收购不是“大水漫灌”，而是“精准滴灌”，既盘活了闲置资产，又完善了民生保障，还稳定了市场，一举多得。

三、大家最关心的：收房的万亿资金，到底从哪来？

不少人担心，这么大规模的收购，会不会只是“雷声大雨点小”，资金跟不上？其实完全不用愁，中央+地方的双轮驱动，早已备好了万亿级资金保障，而且形成了长效机制：

- 央行拿出3000亿元保障性住房再贷款，利率低、期限长，专门定向支持国企收购存量房，降低融资成本；

- 地方政府配套超7700亿元专项债，其中不少额度明确划定给存量房收购和改造，资金专款专用；

- 各地国企同步拿出自有资金跟进，形成“中央再贷款+地方专项债+国企配套”的资金闭环。

更关键的是，“十五五”规划已经明确，将存量住房盘活作为常态化工作，收储从短期的市场调节手段，转向了住房保障的长效机制。只要改造后的房源租金能覆盖资金成本和维护费用，这套模式就能长期持续运行，不存在资金断档的问题。

四、30年楼龄门槛，到底卡了谁？背后的逻辑很现实

广州南沙的30年楼龄限制，是这波收房潮里最受关注的点，很多人疑惑，为啥全市不限龄，南沙却要卡这个数？其实这不是拍脑袋决定的，是综合建筑安全、国企运营、政策目标后的理性选择，三个核心原因很实在：

1. 建筑安全是底线，不能冒风险：楼龄超过30年的住宅，大多是上世纪90年代前的建筑，普遍存在钢筋锈蚀、墙体开裂、管道老化等问题，就算收购，后续的检测和加固成本至少每平米1000-1500元，而且还不能保证能安全使用20年以上。南沙收购的房子部分要进入保租房、人才住房体系，对居住安全要求高，30年成了兼顾安全和经济性的底线；

2. 国企不是慈善家，要讲投资回报：南沙开建集团作为区属国企，收购行为不能只看政策目标，还要兼顾资产效率。30年以内的房子，建筑质量相对可靠、户型更贴合当下需求、银行贷款也不受限，改造后出租和转售的流动性都强，能确保资金闭环；而超30年的老房子，户型过时、配套缺失，就算改造也难出租，很容易变成“问题资产”，不符合国企的运营逻辑；

3. 精准支持改善需求，避免供需错配：南沙的“以旧换新”政策，瞄准的是“有置换能力但被旧房套牢”的中产群体，这类人手里的房子大多是20年以内的次新房，30年门槛能有效过滤掉投资性、非自住的老旧资产，让政策红利精准落地。而且南沙当前一手住宅去化周期达29.1个月，库存以新建改善型楼盘为主，若接收大量老旧房源，反而会导致供需错配，影响新房去化。

五、划重点：2026年，哪些房子最容易被收购？这3类房子

结合全国36个城市的收购政策，能被国家队“看上”的房子，都有明显的共性，这三类标的优先级最高，符合条件的可以重点关注：

1. 房龄15-25年的次新房：建筑质量可靠，改造成本低，而且大多位于成熟城区，是国企收购的核心标的；

2. 产权清晰、无纠纷的普通住宅：所有城市都明确，查封、抵押未解、设立居住权的房子一律不收，产权干净是基本条件；

3. 70-90㎡的中小户型：各地都优先收购这类户型，改造成保障性租赁住房后，出租率和租金回报率都更高，契合民生需求。

反观这三类房子，收购通过率极低：楼龄超30年且无加固价值的、远郊无配套的大户型、产权复杂有纠纷的，就算主动申请，也大概率会被拒。

六、想参与收购或“以旧换新”？这3点一定要记牢

如果你的房子符合条件，想搭上这波政策红利，不用走弯路，记住三个实操要点就行：

1. 先查楼龄：楼龄从房产证的登记日期算起，30年是关键节点，超期的先找住建部门认可的机构做房屋可靠性鉴定，拿到合格报告再申请；

2. 确认产权：提前查清楚房子是否有查封、抵押，是否设立居住权，确保产权干净，这是收购的硬性条件；

3. 找对渠道：直接联系当地住建局、住房保障中心或官方指定的国企收购平台，不要轻信中介的“代办服务”，避免多花冤枉钱。

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